Fiscale aspecten in de aan- en verkoop van onroerende goed in Spanje.

In dit artikel, zullen we u eerst informeren over de bepalingen in artikel 1445 van het Spaans Burgerlijk Wetboek inzake koop- en verkoopcontracten:

“Krachtens het koop-verkoopcontract verbindt één van de contracterende partijen zich ertoe een bepaalde zaak te overhandigen en de andere om daarvoor een bepaalde prijs te betalen, in geld of hetgeen het vertegenwoordigt.”

Zoals u reeds weet, moeten de partijen van een contract in Spanje geïdentificeerd worden,  rechtspersoonlijkheid hebben en hun identiteit bewijzen middels het vertonen van hun identiteitskaart of paspoort. In geval het gaat om buitenlanders, dienen ze tevens hun NIE nummers in Spanje aan te geven.

De verkoper is verplicht de verkochte zaak te leveren, en is verantwoordelijk voor het wettelijk bezit ervan en voor de verborgen gebreken. De koper is verplicht de door de partijen overeengekomen prijs te betalen.

In verband met de verplichting tot de betaling van de prijs, herinneren wij u eraan dat er een limiet bestaat voor cash betalingen bepaald in de Spaanse wetgeving sinds 2012. Krachtens deze wetgeving kunnen geen cash betalingen gedaan worden indien een van de partijen een ondernemer of zelfstandige is voor bedragen van gelijk of meer dan 2.500 euro of eenzelfde bedrag in andere valuta.
Gaat het om een natuurlijke persoon niet-resident in Spanje die niet handelt als ondernemer of zelfstandige dan is deze limiet 15.000 euro of een equivalent bedrag in de valuta  van het land waar hij of zij resident is.

Er is ook sprake van cash betaling als er betaald wordt met een cheque aan toonder.

Wenst u een woning in Spanje te kopen, of uw eigendom te verkopen, dient u rekening te houden met de volgende belastingen:

  1. Indien u een woning koopt:
  • Overdrachtsbelasting in Spanje, de Spaanse ITP.

De Spaanse overdrachtsbelasting en het zegelrecht (ITP en AJD) wordt geheven over de overdracht van zaken en rechten. Dit is van toepassing als de verkoper een particulier is.

De toepasselijke belastingtarieven in de verkoop van een onroerende zaak plus 1 of 2 garages zijn als volgt:

WONING+ 1&2 GARAGES

WAARDE                                                                         PERCENTAGE

  • Tot  EUR 400.0000                                                    8%
  • Vanaf EUR 400.000,01 tot EUR 700.000                     9%
  • Vanaf EUR 700.000,01                                              10%

ENKEL GARAGES:

WAARDE                                                                        PERCENTAGE

  • Tot  EUR 30.0000                                                       8%
  • Vanaf EUR 30.000,01 tot EUR 50.000                          9%
  • Vanaf EUR 50.000,01                                                10%

Er wordt een verlaagd tarief toegepast van 3.5% in de onroerende zaak een werkelijke waarde heeft van minder dan 130.000 € en deze de gebruikelijke woning wordt van de koper, die jonger dan 35 jaar moet zijn of, wanneer de waarde niet hoger ligt dan 180.000 €,  deze de gebruikelijke woning wordt van de koper, en deze gehandicapt is met een minusvalide van gelijk of meer dan 33%.

Het tarief van 2%, overdrachtsbelasting in Spanje, wordt toegepast bij de aankoop van woningen indien deze wordt doorverkocht door een natuurlijke persoon of rechtspersoon die een bedrijfsactiviteit uitoefent,  waarop de aanpassingsnormen van toepassing zijn van het Algemene Plan van de Vastgoedsector.

  • BTW in Spanje –Zegelrecht AJD.

De BTW in Spanje wordt ook geheven over de overdracht van rechten en zaken. In het algemeen wordt Btw toegepast indien de verkoper een ondernemer of zelfstandige is.

  • IVA voor gebouwen  …………… 10%
  • IVA voor terreinen… …………… 21%
  • Zegelrecht………………….……. 1,5%.

b) Indien u uw eigendom wenst te verkopen, dan dient u rekening te houden met de volgende belastingen:

  • Plusvalía-gemeentebelasting op de meerwaarde van de grond

Bij de overdracht van een onroerende zaak, is de natuurlijk persoon of rechtspersoon die het terrein verkoopt onderhevig aan de betaling van de belasting over de meerwaarde van de stedelijke grond (plusvalía-gemeentebelasting). Deze belasting wordt betaald aan de Gemeente waar het onroerende goed is gelegen en is gebaseerd op de meerwaarde van de grond en de tijd die verlopen is tussen de datum van aan- en verkoop.

Tevens zal de natuurlijk persoon of rechtspersoon die het terrein aankoopt maar niet-resident natuurlijke persoon is in Spanje in de plaats treden van de belastingbetaler om effectief de betaling uit te voeren.

  • Vermogenswinst belasting in Spanje van de verkoper.

De vermogenswinst die de verkoper bij de verkoop van een eigendom in Spanje bekomt wordt ook belast.

Het toepasselijk tarief is 19% over het verschil tussen de verkoopprijs min de kosten van de verkoop, en de aankoopprijs plus de kosten en de belastingen van de aankoop.

Indien de verkoper niet-resident is, is de koper verplicht 3% in te houden over de aankoopprijs om bij de Belastingdienst te deponeren binnen de periode van een maand vanaf de datum van verkoop van de woning.

Indien uw advies nodig heeft in de aan- of verkoop van uw woning in Spanje, neem dan contact op met ons Nederlandstalig advocatenkantoor in Marbella, Málaga, Spanje. Wij zullen u vanaf het begin informeren over de kosten betreffende de aan- of verkoop en wij zullen u begeleiden doorheen het volledige proces tot de ondertekening van de notariële koopakte in Spanje, betaling van de belastingen en inschrijving van de titel in het Eigendomsregister. Bij Welex bieden wij u een volledige dienstverlening in de aan- en verkoop van woningen in Spanje zodat u voldoet aan al uw wettelijke en fiscale verplichtingen betreffende de aan- of verkoop.

Gerelateerde inhoud:

Schenkingsrechten in Andalusië en belasting op giften in Spanje.