10.092018
Off
4

spaanse belasting op overdracht van privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw

We zullen het vandaag hebben over de belastingen die voortvloeien uit de overdracht van de rechten op een privé-aankoop van een contract betreffende een woning – gewoonlijk in aanbouw – tussen de koper en de ontwikkelaar, waarbij in het contract de derde partij de plaats van de kopende partij overneemt.

Ten eerste is het noodzakelijk om met de ontwikkelaar te bevestigen, en dit ook in het contract te vermelden, dat het privékoopcontract tussen de koper en de ontwikkelaar in de mogelijkheid voorziet het contract aan een derde over te kunnen dragen.

Een voorbeeld:

Een ‘X’-koper heeft in Andalusië een privékoopcontract getekend voor een woning in aanbouw met ontwikkelaar ‘Y’. De uiteindelijke prijs van het huis is 300.000 euro inclusief btw. De datum van oplevering van het voltooide toekomstige huis wordt geschat op ongeveer 20 maanden na de ondertekening van het contract. X heeft een aanbetaling gedaan van 40.000 euro inclusief de bijbehorende btw. De koopovereenkomst staat de overdracht aan een derde partij toe van de rechten die X heeft met schriftelijke toestemming van de ontwikkelaar.

Tien maanden na ondertekening van het privé verkoopcontract ontvangt X een aanbieding van een derde ‘Z’ voor de overdracht van de rechten in het koopcontract, waarbij Z de positie van X zou overnemen. De partijen X en Z komen een prijs overeen voor deze subrogatie van 50.000 euro. Dit betekent dat Z zowel het bedrag van 40.000 euro aan X moet betalen (de eerste aanbetaling krachtens het privékoopcontract) én een bijkomend bedrag van 50.000 euro, de overeengekomen prijs voor de subrogatie.

Volgens verschillende bindende besluiten van het Spaanse directoraat-generaal voor belastingen, is deze juridische overdracht onderworpen aan overdrachtsbelasting en zegelrecht.  Het gaat hier om de overdracht van rechten en niet van goederen. Volgens de wet die deze belasting regelt, is de koper in geval van de overdracht van goederen en rechten van welke aard dan ook de belastingbetaler… (artikel 8.a RDleg 1/1993, ter goedkeuring van de Overdrachtsbelasting en Zegelrecht).

Het gaat dus niet om de overdracht van een onroerende zaak, maar om de overdracht van de rechten die de overdragende partij tegenover de verkopende partij heeft, als gevolg van het aangaan van het privécontract van de onroerende zaak in kwestie.

Volgens artikel 17.1 van de wet die de belasting regelt, ‘wordt in geval van onroerend goed in aanbouw de belastinggrondslag gevormd door de reële waarde van het onroerend goed op het moment van de overdracht van het krediet of het recht, waarbij die niet minder kan zijn dan het bedrag van de betaalde vergoeding voor de overdracht’.

Het toepasselijke belastingpercentage is dat van de woning in aanbouw die wordt overgedragen. Dat is in dit geval het percentage dat overeenkomt met de overdracht van onroerende zaken. In Andalusië geldt het belastingtarief van 8% in de eerste schijf (artikel 11.1.a). In ons voorbeeld vinden we verschillende waarden die twijfel kunnen veroorzaken bij het bepalen van de belastinggrondslag voor deze belasting:

– Enerzijds is er de aanbetaling van 40.000 euro gemaakt door X bij de ondertekening van het privécontract.

– Anderzijds is er de waarde die de partijen zijn overeengekomen voor de overdracht van 50.000 euro.

– Ten slotte is er de reële waarde van de woning op dit moment, dat wil zeggen tien maanden na het ondertekenen van de privékoopovereenkomst. Deze waarde is moeilijk door de partijen X en Z te kwantificeren, dus zouden we ons tot de ontwikkelaar kunnen richten. Deze bepaalt via zijn architect de waarde van het onroerend goed op basis van de uitgevoerde constructie. De architect stelt dat het gaat om een waarde van 150.000 euro.

De belastbare grondslag wordt gevormd door de reële waarde die de woning heeft op het moment van de overdracht, afhankelijk van het volume van de uitgevoerde constructie (150.000 euro), tenzij het bedrag van de betaalde vergoeding voor de overdracht groter is (50.000 euro), in welk geval dit de belastinggrondslag is. De belastinggrondslag wordt dus bepaald door het hoogste bedrag van de volgende variabelen: de waarde van de constructie op het moment van de overdracht of de prijs die daarvoor werd betaald.


De ontwikkelingsgraad van het gebouw in aanbouw als voorwerp van de overdracht, vormt dan ook een essentieel element waarmee rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de belastinggrondslag voor deze operatie.


In ons voorbeeld is Z onderworpen aan de belasting op eigendomsoverdrachten over de reële waarde van de constructie op het moment van de overdracht, namelijk 150.000 euro tegen een belastingpercentage van 8%.


Dit voorbeeld houdt in geen enkel geval juridisch of fiscaal advies in. Elke soortgelijke situatie moet zorgvuldig per geval worden geanalyseerd waarbij altijd de betreffende belastingkantoren moeten worden geraadpleegd.


Neem vandaag nog contact op met ons meertalige advocatenkantoor Welex in Marbella, Málaga, Spanje voor welke juridische en fiscale kwestie dan ook.

Tags: , , , ,