L’exercice de la fonction de président de la communauté de propriétaires en Espagne est une source inépuisable de conflits. Nous pouvons tomber sur des communautés dans lesquelles la dispute surgit parce que tous les propriétaires veulent exercer cette fonction (ils pensent que de cette façon ils pourront contrôler et dominer la communauté à leur guise) et au contraire, des communautés dans lesquelles personne ne souhaite accepter cette responsabilité, la posture la plus commune.

 

Premièrement, nous définirons ce que signifie et exige réellement et conformément a la loi, le poste de président de la communauté de propriétaires.

 

L’article 13.3 de la loi espagnole de propriété horizontale définit le président comme un copropriétaire, qui détient la représentation légale de la communauté, en procès et hors de celui-ci, dans toutes les affaires qui la concerne.

 

Les fonctions spécifiques d’un président sont, entre autres:

1- La convocation des assemblées et la signature des actes (conjointement avec le secrétaire et/ou l’administrateur).

2- Dans le cas de vente d’un appartement ou d’un local, même si le secretaire-administrateur établit le certificat d’absence de dettes, le président doit donner son approbation.

3- Dans les cas de problème de voisinage, c’est le président qui devra se diriger aux voisins pour les avertir au nom de la communauté de propriétaires.

4- Avec le secrétaire-administrateur il gère les paiements et les comptes de la communauté, en suivant toujours la volonté de l’assemblée de propriétaires en Espagne.

 

Le président ne peut pas oublier qu’il agit à tout moment en représentant toute la communauté et il doit se tenir aux accords adoptés par tous pendant les assemblées. S’il dépasse ses fonctions, ou il agit de manière unilatérale en portant ainsi atteinte aux intérêts généraux de la communauté, les propriétaires peuvent intenter une action en responsabilité civile.

spanish Horizontal Property Law

Comment choisir le président d’une communauté de propriétaires en Espagne?

Le président est nommé pendant l’assemblée générale de propriétaires (normalement, il s’agit d’une assemblée ordinaire, mais elle peut être extraordinaire en cas de besoin) par vote, accepté par la majorité, et à défaut, par rotation des propriétaires ou par tirage au sort. En pratique, s’il n’y a pas de volontaires, un tirage au sort est organisé pour choisir l’appartement par lequel doit commencer la rotation, et cet ordre est suivi. Si un an un volontaire apparaît, et il est voté pour exercer la fonction, la rotation s’arrête et reprend une fois qu’il n’y a plus de volontaire pour le poste. Tout ça bien sur, sous l’accord de l’assemblée. Et les propriétaires de plusieurs appartements devront être président plusieurs années ? Non, la rotation se fait entre les propriétaires et non pas entre les propriétés.

 

Accepter la fonction est obligatoire, mais la loi contemple aussi quelques exceptions, ce qui permet à l’assemblée de décider si elle exempte quelques propriétaires de l’obligation de remplir la fonction, normalement pour des raisons d’âge avancé ou de santé. En dernière instance, si un accord n’est pas trouvé entre les voisins, le propriétaire élu président peut demander sa relève devant un juge, qui décidera si réellement il existe une cause justifiée pour être exempté de cette obligation.

 

Un locataire peut-il être président? Et un propriétaire qui n’habite pas dans la communauté?

Pour qu’une personne puisse développer la fonction de président, il suffit d’être propriétaire d’un appartement de la communauté. Ce n’est pas obligatoire d’y habiter. Les locataires de la propriété n’ont pas ce droit, même si pourtant ils vivent dans cette propriété. Les enfants des propriétaires ne peuvent pas être président non plus. C’est habituel qu’une maison soit habitée par les enfants des propriétaires, qui souhaiteraient exercer la fonction pour libérer leurs parents, mais la loi de propriété horizontale n’admet pas cette délégation de fonction. Seules certaines taches peuvent être déléguées dans lesquelles la loi ne va pas s’interposer, mais pas la fonction, voilà pourquoi le président légitime devra signer les actes, les contrats, représenter la communauté, etc.

 

Et une société peut-elle être présidente de la communauté en Espagne?

Par exemple, les communautés dans lesquelles une société de promotion immobilière détient la propriété de quelques appartements. Et bien, comme propriétaire, elle pourrait être présidente, mais la fonction devra être exercée par un représentant légal. Une personne juridique ne peut pas être présidente car seules les personnes physiques peuvent l’être. Mais cette personne juridique aura un représentant légal qui devra apporter une procuration notariale en vigueur par laquelle, il est nommé comme représentant légal de la société en question et ainsi pouvoir exercer la fonction de président.

 

Et un propriétaire ayant des dettes avec la communauté en Espagne, peut-il être président ?

Et bien oui, et même si, à priori, cela peut paraître invraisemblable, la loi de propriété horizontale stipule que la seule condition pour être président est d’être propriétaire. Si le président est en défaut de paiement, il aura quand même l’obligation de présider les assemblées même s’il n’aura pas le droit de vote pendant celles-ci (il pourra s’exprimer et exposer son opinion, il aura le droit de parole mais pas le droit de vote).

 

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