18.072019
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Verklaring van nieuwbouw bij oudere gebouwen

Obra nueva por antigüedad: exigibilidad o no de certificación del ayuntamiento sobre el carácter especial del suelo donde se encuentra

En nuestro continuo afán de actualizarnos para dar un mejor asesoramiento a nuestros clientes, cae en nuestras manos una resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado que por proximidad geográfica y su interés, vamos a comentar en este foro.


Declaration of new building by antiquity

Obra nueva por antigüedad

Se trata de una resolución de 13 de diciembre de 2018, de este organismo, por un recurso interpuesto contra una nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ronda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de obra nueva terminada por antigüedad, al entender el registrador que no se ha aportado certificación expedida por el Ayuntamiento en la que se confirme que la edificación no se encuentra en suelo de especial protección.


Imaginemos que tenemos una finca rústica donde existen varias edificaciones con más de 6 años de antigüedad y acudimos al Notario para declarar estas edificaciones y entre otros documentos aportamos un certificado de técnico competente donde se establece que las obras tienen más de 6 años y las mismas no se encuentran en zona clasificada o sujeta a una protección especial. Sin embargo, no se aporta a esta escritura la certificación del Ayuntamiento, que posteriormente exige el registrador, a fin de acreditar que las obras no se encuentran en zona protegida y de la que ya no procede el restablecimiento de la legalidad urbanística por tener una antigüedad superior a 6 años.

Ante la ausencia de la certificación del Ayuntamiento, el registrador suspende la inscripción. Por su parte, la parte recurrente alega que ha solicitado está certificación al ayuntamiento en reiteradas ocasionas y que no ha recibido respuesta.

En términos generales y para no extendernos demasiado, ya que cada caso se ha de estudiar individualmente, diremos que la normativa establece que para la inscripción de “obras nuevas por antigüedad”, únicamente sería exigible lo siguiente:

  • Adjuntar a la escritura los documentos que acrediten que la obra está terminada y su descripción coincide con el título.
  • Que además las obras tienen una antigüedad superior a los plazos legales de prescripción exigibles para el restablecimiento de la legalidad urbanística.
  • Que no exista en el registro de la propiedad anotación preventiva de incoación de un expediente de disciplina urbanística.
  • Que el suelo no tiene carácter demanial o esta afecto a servidumbres de uso público general.

Pues bien la Dirección General de los Registros y del Notariado en esta resolución vino a dar la razón al recurrente al entender que no es exigible previamente  y de forma generalizada una certificación emitida por el Ayuntamiento competente donde se acredite la naturaleza del suelo donde se encuentra la edificación y la prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. En todo caso esta Certificación sería exigible, cuando de la consulta de los distintos medios de calificación de que dispone legalmente el registrador, pueda resultar que nos encontramos con un suelo de carácter demanial, o afecto por servidumbres públicas o a un régimen especialmente protegido. En este sentido deberá el registrador expresarlo de forma motivada en su nota de calificación.

Ante este tipo de situaciones, nuestro despacho recomienda acudir previamente al Ayuntamiento del lugar donde se encuentra las obras que pretenden declararse, para evitar situaciones en las que los registros de la propiedad suspendan la inscripción. Cada caso es diferente con multitud de flecos que deben tener en cuenta para evitar problemas de inscripción.

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